Historische Villa mit herrlichem Südgarten. Wertvolles Neubaupotenzial.

In einer der begehrtesten Wohnlagen Münchens, wenige Gehminuten vom Schloss Nymphenburg entfernt, steht diese außergewöhnliche Villa in komplett ruhiger, grüner Lage. Sie besitzt, was sich heute nicht mehr bauen lässt: Charakter. Auf dem eingewachsenen Südgrundstück von knapp 900 m² vereint dieses architektonische Schmuckstück aus dem Jahr 1934 historische Eleganz, behutsame Modernisierung und eine Gartenidylle, die in dieser Kombination selbst in Nymphenburg ihresgleichen sucht. Bereits beim Betreten offenbart die Villa ihre Seele: Das originale Eichenfischgrätparkett, die handwerklich meisterhafte Massivholztreppe, liebevoll restaurierte Originaldetails, große Fenster und der wintergartenartige Erker, die die großzügigen Wohnräume mit Licht und Gartenblick erfüllen. Der stilvolle Kamin im Wohnzimmer setzt einen eleganten Akzent und wird an kühlen Abenden zum natürlichen Mittelpunkt des Hauses. Die umfassende Sanierung von 2003/04 wurde mit tiefem Respekt vor dem historischen Original durchgeführt: Beschläge wurden den Bauhaus-Originalen nachempfunden, Materialien exklusiv gewählt und die historischen Proportionen gewahrt. Seither wurde in die Immobilie kontinuierlich weiter investiert – in Strukturen wie Gartenzaun und Terrassen genauso wie in zeitgemäße Technik. Über vier Ebenen entfaltet die Villa eine Großzügigkeit, die ihre Zahlen kaum erahnen lassen: Erdgeschoss: Weitläufiger sonniger Wohn- und Essbereich mit Kamin und direktem Gartenzugang. Obergeschoss: Großzügige, lichte Zimmer mit eigenen Terrassen und weiten Ausblicken ins Grüne. Dachgeschoss: Sonnendurchfluteter Wohnbereich mit Platz für zwei Kinder und zusätzlichem Schlafplatz im Spitzgiebel. Souterrain: Repräsentatives Arbeits- und Medienzimmer sowie privater Wellnessbereich mit neuwertiger Klafs-Sauna. Das Herzstück des Anwesens aber liegt vor dem Haus: Ein vollständig nach Süden ausgerichteter Garten, harmonisch eingerahmt von wertvollem altem Baumbestand wie Hainbuche, Spitzahorn und alten Apfelsorten. Von einer Landschaftsarchitektin nach durchdachtem Pflanzplan gestaltet, setzen hier zu jeder Jahreszeit blühende Blumen und Sträucher farbige Akzente. Zwei neue Travertinterrassen, ein gemauerter, beleuchteter Grillplatz und ein geräumiges Gartenhaus machen das Grundstück zum Mittelpunkt langer Sommerabende. Diese Villa ist nicht nur ein Zuhause von besonderer Qualität – sie ist auch ein zukunftsorientiertes Investment. Dank der attraktiven baurechtlichen Rahmenbedingungen verfügt das Grundstück über ein bedeutendes Baupotenzial von etwa 100 Prozent im vereinfachten Genehmigungsverfahren. Dies eröffnet eine seltene, wertvolle Entwicklungsperspektive in einer der gefragtesten Wohnlagen im Herzen Münchens.

Lage-Informationen

Der Münchner Stadtbezirk Neuhausen-Nymphenburg ist ein gehobenes und sehr beliebtes Wohnviertel im Westen der Innenstadt. Das Viertel gehört zu den klassischen, ruhigen und grünen Wohnlagen mit altem Baumbestand, Villen- und Jugendstilbebauung sowie gepflegten Mehrfamilienhäusern. Die Wohnlage zählt insgesamt zu den besten innerstädtischen Wohnlagen Münchens mit guter Infrastruktur und hoher Lebensqualität. Durch die unmittelbare Nähe zum Nymphenburger Schlosspark und zum Hirschgarten genießt sie einen hohen Freizeit- und Erholungswert. Die Infrastruktur ist exzellent. Im direkten Umfeld gibt es mehrere Geschäfte für den täglichen Bedarf, daneben bieten der Rotkreuzplatz mit seinen umliegenden Straßen sowie der Romanplatz eine Vielzahl von Lebensmittelgeschäften, Feinkostläden, Cafés, Eisdielen, Restaurants und charmanten Boutiquen sowie Wochenmärkten. Für Familien sind u.a. die Sprengel-Grundschule an der südlichen Auffahrtsallee, die Maria-Ward-Schulen und das renommierte Käthe-Kollwitz-Gymnasium sowie Kindertagesstätten und Kindergärten in der unmittelbaren Nachbarschaft attraktiv. Die medizinische Versorgung ist mit zahlreichen namhaften Fachärzten und Krankenhäusern in direkter Nähe erstklassig. Es gibt eine sehr gute Anbindung an den ÖPNV mit U-Bahnanschluss am Rotkreuzplatz, Tram am Romanplatz sowie ein Netz von Bussen und Fahrradwegen in alle Richtungen. Über die Arnulfstraße sind der Mittlere Ring und somit auch die Süd-und Nord-Autobahnen mit dem PKW schnell erreicht.

Karte

Highlights

• überraschend großzügig durch Ausbau zu vier vollwertigen Geschossen, unter anderem mit einem fast etagengroßen lichtdurchfluteten Arbeits- und Medienzimmer im Souterrain
• von einer Landschaftsarchitektin professionell angelegter eingewachsener Südgarten mit Beleuchtung
• zwei neue Travertinterrassen sowie ein gemauerter beleuchteter Grillplatz mit Backsteinmauer (2023)
• hochwertige neue Gartenzaunanlage mit elektrischem Tor (25 Jahre Herstellergarantie auf die Holzelemente)
• bedeutende Bauvolumensreserve (etwa 100%) im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren
• original-Eichenfischgrätparkett im gesamten Haus
• stilvoller Kamin im Wohnbereich
• den Bauhaus-Originalen nachempfundene Beschläge an Fenstern und Türen (Häfele Bauhaus Weimar)
• Lichtschalter, Steckdosen und Rolläden-Bedienschalter in historischem Design (MB Design), ebenso Armaturen in den Bädern (Dornbracht)
• mit Sicherheitsglas doppelt verglaste, alarmgesicherte Holztüren und -fenster
• zentral steuerbare elektrische Rolläden im Erdgeschoss, einzeln steuerbar im 1. Obergeschoss
• umfassendes Beleuchtungskonzept mit dimmbarer Deckenbeleuchtung
• Glasfaser-Internet mit LAN-Netzwerk im gesamten Haus
• Garage mit E-Lade-Wallbox
• neuwertiger Sauna-Bereich im Souterrain (Klafs)
• Wäscheabwurfschacht im Badezimmer

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