Familienidylle mit Seele. Historische Villa mit herrlichem Garten.

In einer der begehrtesten Wohngegenden Münchens, nur wenige Gehminuten vom Schloss Nymphenburg entfernt, befindet sich dieses außergewöhnlich charmante Kaffeemühlenhaus in ruhiger und grüner Lage. Auf dem traumhaft eingewachsenen Südgrundstück mit knapp 900 m² vereint die Villa historische Eleganz, stilvolle Modernisierung und eine seltene Gartenidylle zu einem Zuhause von besonderer Qualität. Bereits beim Betreten des Hauses spürt man den einzigartigen Charakter dieser Immobilie: der lichtdurchflutete, wintergartengleiche Erker im Wohnbereich, liebevoll restaurierte Originaldetails, edles Eichenfischgrätparkett, ein stilvoller Kamin sowie eine elegante Massivholztreppe schaffen eine Atmosphäre voller Wärme, Stimmung und Geborgenheit. Großzügige, helle Zimmer mit Terrassen und wunderschönen Blicken ins Grüne schaffen ein Wohngefühl, das in dieser Form nur selten zu finden ist. Im Zuge der umfassenden Kernsanierung im Jahr 2004 wurden Dachgeschoss und Souterrain zu vollwertigen Wohnbereichen ausgebaut, die die beiden Hauptgeschosse der Villa ergänzen und aus ihr ein kleines Raumwunder machen: mit großzügigem, gemütlichem Fernseh-/Arbeitszimmer und kleinem Wellnessbereich mit Sauna im Souterrain sowie luftigem Schlafzimmer samt Bad, separatem WC und einer zusätzlichen Schlafgelegenheit in der Galerie unterm Dach. Die Sanierungsarbeiten wurden mit großer Sorgfalt und Sinn für Ästhetik und Authentizität umgesetzt – mit dem Ziel, den Charme der klassischen Architektur zu bewahren und zugleich zeitgemäßen Wohnkomfort zu schaffen. Ein besonderes Highlight ist der außergewöhnliche Garten - zweifellos einer der charmantesten der gesamten Umgebung. Vollständig nach Süden ausgerichtet und von einer Landschaftsarchitektin gestaltet, begeistert er mit Hunderten liebevoll ausgewählten Sträuchern und Blumen, die sorgfältig nach Pflanzplan so ausgesucht wurden, dass in den verschiedenen Jahreszeiten immer etwas blüht. Alter gewachsener Baumbestand, darunter Birnbaum, Mirabelle und zwei alte Apfelsorten sowie eine große Hainbuche und ein Spitzahorn am südlichen Grundstücksrand rahmen das Grundstück harmonisch ein und verleihen ihm die Atmosphäre eines Parks. Mehrere Terrassenbereiche, darunter zwei neue hochwertige Travertin-Terrassen sowie ein idyllischer Grillplatz im Garten schaffen perfekte Orte für lange Sommerabende, Familienfeste und entspanntes Leben im Freien. Darüber hinaus eröffnet das Grundstück dank seiner attraktiven baurechtlichen Rahmenbedingungen eine seltene langfristige Entwicklungsperspektive sowie zusätzliches Baupotenzial – ohne dabei den charakteristischen Charme des Hauses oder die Großzügigkeit des Gartens zu beeinträchtigen. Ein Ort, an dem anspruchsvolle Familien ihren Wohntraum verwirklichen und gleichzeitig Werte schaffen können.

Lage-Informationen

Der Münchner Stadtteil Neuhausen-Nymphenburg ist ein überwiegend gehobenes und sehr beliebtes Wohnviertel im Westen der Innenstadt. Die verkehrsberuhigte Nibelungenstraße verbindet den Bereich um den Rotkreuzplatz mit dem Romanplatz bzw. Nymphenburg. Sie gehört zu den klassischen, ruhigen und grünen Wohnlagen in Neuhausen-Nymphenburg mit altem Baumbestand, Villen- und Jugendstilbebauung sowie gepflegten Mehrfamilienhäusern. Die Wohnlage zählt insgesamt zu den besseren innerstädtischen Wohnlagen Münchens mit guter Infrastruktur und hoher Lebensqualität. Durch die unmittelbare Nähe zum Nymphenburger Schlosspark und zum Hirschgarten genießt sie einen hohen Freizeit- und Erholungswert. Die Infrastruktur ist exzellent. Im direkten Umfeld gibt es mehrere Geschäfte für den täglichen Bedarf, daneben bietet der Rotkreuzplatz mit seinen umliegenden Straßen eine Vielzahl von Lebensmittelgeschäften, Feinkostläden, Cafés, Eisdielen, Restaurants und charmanten Boutiquen. Die medizinische Versorgung ist mit mehreren namhaften Fachärzten und Krankenhäusern in direkter Nähe erstklassig. Für Familien sind u.a. die Sprengel-Grundschule an der Südlichen Auffahrtsallee und das renommierte Käthe-Kollwitz-Gymnasium sowie Kindertagesstätten in der unmittelbaren Nachbarschaft attraktiv. Es gibt eine sehr gute Anbindung an den ÖPNV mit U-Bahnanschluss am Rotkreuzplatz, Tram am Romanplatz sowie ein Netz von Fahrradwegen in alle Richtungen. Über die Arnulfstraße sind der Mittlere Ring und somit auch die Süd-und Nord-Autobahnen mit dem PKW schnell erreicht.

Karte

Highlights

Highlights:

• traumhafter vom Landschaftsarchitekten nach umfassendem Pflanzplan angelegter Garten mit Beleuchtung
• zwei neue Travertinterrassen
• Grillplatz mit Backsteinmauer an der Westgrenze des Grundstücks (gebaut 2023)
• Gartenhaus mit Beleuchtung und Stromanschluss
• hochwertiger neuer Gartenzaun mit elektrischem Tor (25 Jahre Herstellergarantie)
• bedeutende Bauvolumensreserve, vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren
• Wellnessbereich mit neuwertiger Klafs-Sauna im Souterrain
• Garage mit E-Lade-Wallbox Ausstattungsmerkmale:
• den Originalbeschlägen nachempfundene -Beschläge an Fenstern und Türen (Häfele Bauhaus Weimar); -Lichtschalter, Steckdosen sowie Rolladen-Bedienschaltern (MB Design); -Armaturen in den Bädern (Dornbracht)
• Original-Eichenfischgrätparkett
• stilvoller Kamin
• Wäscheabwurfschacht im Badezimmer
• mit Sicherheitsglas doppelt verglaste und alarmgesicherte Holztüren und -fenster
• zentral steuerbare elektrische Rolläden im EG, einzeln steuerbare im 1. OG
• umfassendes Beleuchtungskonzept mit dimmbarer Deckenbeleuchtung
• Glasfaserkabel-Internet mit LAN-Netzwerk im ganzen Haus