Oktober 2014 / squarmeter magazin
THE ONE - Spitzenlage, Spitzenpreise, Spitzenklientel
Fast möchte man weiße Handschuhe anziehen, wenn man die schwarze Leinenschatulle mit den Exposés der Wohnungen Pienzenauer Straße 111 in München öffnet. Cartier verpackt nicht besser.
Die Broschüren zeigen, wie Bauträger M-Concept exklusives Wohnen denkt und inszeniert, Grundrisse, die vom zukünftigen Eigentümer an die eigenen Bedürfnisse angepasst werden wollen, sowie eine Auflistung technischer Finessen. Die Quadratmeterpreise liegen zwischen 13.000 und 19.000 Euro für Wohn- und Nutzfläche. Von Londoner Verhältnissen ist THE ONE also noch weit entfernt.
In der Werbung haben Superlative längst ihre Wirkkraft verspielt. Kein Verbraucher im Konsumschlaraffenland Deutschland glaubt heute noch an den besten Weichspüler, die beste Wurst, das beste Auto aller Zeiten. In der Luxusgüterindustrie hingegen sind Superlative die Maßstäbe, an denen es sich zu orientieren gilt, wenn man zu den Besten im jeweiligen Segment gehören und mitunter die höchste Marge erzielen möchte. Für Luxusprodukte gilt: höchste Qualität bei der Auswahl des Materials, bestes Design, High Class Engineering oder Handwerk, Innovation und vor allem perfekte Inszenierung am Point of Sale. Der Luxuskonsument kauft vor allem im Hinblick auf Ästhetik und emotionalen Mehrwert. Ein Abwägen von Preis und Leistung legt er seiner Kaufentscheidung selten bis gar nicht zugrunde.
Grüner geht München kaum
Bei Wohnimmobilien findet der Luxusgedanke immer noch seinen stärksten Ausdruck in der Lage. So auch bei THE ONE, einem weißen Riegel mit klassizistischen Anleihen, der in erster und unverbaubarer Isarreihe entsteht. Gehobenes Wohnen am Wasser ist und bleibt in München nur im noblen Quartier Herzogpark möglich, wenn auch die wilde, schlammfarbene Isar weder zum Baden noch Angeln einlädt. Es ist die Sehnsucht nach dem Leben am Wasser, welches die Lage adelt. Der eigentliche Mehrwert sind die vielen Bäume im Viertel und der üppige Bewuchs, der die Isar säumt. Ebenso der kilometerlange, unbefestigte Weg, etwas großspurig »Heinrich-Mann-Allee« genannt, der jedem kaufinteressierten Jogger vor Begeisterung die Tränen in die Augen treiben müsste. Auch die unmittelbare Nähe zur City und zum Englischen Garten, Münchens Volksgarten Nummer eins, zahlen auf das Lagenkonto ein. Ganz klar: Die Pienzenauer Straße gilt in München seit Jahrzehnten als die Meile der Millionäre und Milliardäre, der Erben und Leistungsträger. Wer dazugehören möchte, ist hier gut beheimatet. Wer jedoch einen Sinn für gute Architektur hat, muss die Bausünden aus den Siebzigern, die Villen mit den korinthischen Säulen oder andere Architektur-Verfehlungen verkraften. Hier hilft auch der Verweis des Maklers auf die ehemalige Thomas-Mann-Villa ein paar Hundert Meter nicht weiter.
THE ONE entsteht, wo früher einmal die pompöse Villa des Industriellen und Multimilliardärs Friedrich Karl Flick stand. Klassisch und modern, einem urbanen Lebensgefühl des 21. Jahrhunderts entsprechend, so der Text in den Verkaufsunterlagen. Was genau dieses Lebensgefühl ist, überlässt die Broschüre der Interpretation des Lesers.
Smart Living durch KNX-Technologie
»Vorbei die Zeiten düsterer Tiefgaragen. Sie sind wie Schmuckschatullen für Autos geworden. SUVs finden darin ausreichend Platz, Oldtimer ein optimales Umfeld und Elektrofahrzeuge können ganz einfach aufgeladen werden. Vor allem die technischen Möglichkeiten bieten ein hohes Maß an Sicherheit.« Stefan Mayr, M-Concept
Projektentwickler Mayr hat seine Edelimmobilie vom Münchner Architekturbüro Landau + Kindelbacher entwerfen und planen lassen. Er möchte »höchste« Bauqualität realisieren mit einem Set im Luxussegment erfahrener Zulieferer und Handwerksbetriebe. Acht Wohnungen und zwei Penthäuser, die zusammengelegt werden können, finden darin Platz mit einer Wohnfläche von 146 bis 400 Quadratmetern. Angenehm: die Deckenhöhe von drei Metern. Die meisten Wohnungen werden durch üppige Einheiten im Souterrain ergänzt. Also Hobbyräumen für die Home-Entertainment-Zone, den privaten Weinkeller, die Zirbelstube oder den Billardtisch. Dies als Trend (siehe Exposé) zu maskieren, erscheint etwas fragwürdig. Vielmehr liegt die Qualität von THE ONE in der tatsächlich einzigartigen Lage mit unverbaubarem Zugang zum Isarufer. Wohl dem der in wenigen Monaten sein Domizil bezieht und von den Terrassen der oberen Stockwerke in die Baumwipfel oder Kilometer weit darüber hinaus schauen kann. Und sich im neuen Zuhause entspannt der Steuerung der Haustechnik via Tablet oder Smartphone widmen kann. Quel luxe. (Autor: Petra-Anna Herhoffer)
"THE ONE gehört mit Sicherheit zu den interessantesten Objekten, die wir in dieser Größenordnung zurzeit am Markt haben. Lagen wie die Pienzenauer Straße sind unwiederbringlich." Detlev Freiherr von Wangenheim
Interview - THE ONE in der Vermarktung
Was sagen potenzielle Kunden zur Architektur von THE ONE?
Die meisten Kunden empfinden den Stil als zeitlos und international. Von einigen haben wir bereits gehört, dass das Gebäude so auch in London oder New York stehen könnte.
Wer interessiert sich für THE ONE?
In erster Linie Menschen ab 50 Jahre. Sie geben ihre großen Häuser auf und wollen flexibler sein, ohne auf Raum und Qualität zu verzichten. Aber auch Familien oder Singles mit mehreren Wohnsitzen gehören dazu. Einige davon sind Erstkäufer.
Wie möchten diese Menschen leben?
Im Gegensatz zu den Siebzigerjahren sind keine Gemeinschaftsanlagen mehr gefragt. Die Leute wollen ihr eigenes Gym, ihre eigene Sauna. Im Trend sind ganz klar offene Küchen. Schlafzimmer mit Ensuite-Bädern, um vom Personal, das heute kommt und geht, nicht gestört zu werden. Die Menschen möchten nah an der City wohnen, mit guten Einkaufsmöglichkeiten, Restaurants und besten kulturellen Angeboten.
Stört es Ihre Kunden nicht, dass man die Wohnungen von den oberen Stockwerken einsehen kann?
Wenn Sie meinen, dass man von den jeweiligen oberen Geschossen z.B. in die Gärten der Erdgeschosswohnungen gucken kann, so ist das kein Problem. Die Blicke richten sich eher Richtung Isar ins unverbaubare Grüne. Jemand, der absolute Uneinsehbarkeit haben möchte, wird in München wahrscheinlich nie eine Wohnung finden.
Wie viele von insgesamt zehn Wohnungen waren bereits vor Baubeginn verkauft?
Wir konnten bereits zwei Wohnungen vermitteln sowie zwei weitere Wohnungen reservieren. Dazu gehören auch die beiden Penthäuser. Somit sind bereits 55 % des Volumens drei Wochen nach Vertriebsstart nicht mehr verfügbar. Bei den Käufern handelt es sich bisher ausschließlich um in Bayern ansässige Unternehmerfamilien.
Welchen Service dürfen THE ONE Interessenten von Ihnen erwarten? Einen Flughafen-Shuttle, Kaviarhäppchen, einen Dolmetscher und eine Nanny für nervende Kids?
Eine offene und ehrliche Beratung. Alles andere stimmen wir ganz persönlich auf den Kunden ab. Es ist jedoch nicht so, dass wir viele Kunden haben, die mit dem Privatjet aus Russland oder dem arabischen Raum einfliegen.
Nehmen Sie als Makler Einfluss auf die Gestaltung des Interieurs, wie in den Renderings gezeigt?
Wir nehmen Einfluss auf die Illustrationen und helfen, der Immobilie ein Gesicht zu geben. Das Interieur wird bei Bauvorhaben dieser Art dann ohnehin auf die individuellen Wünsche der Käufer in verschiedenen Bemusterungsterminen abgestimmt.
Golf oder Polo, Rotary Club oder Biennale Berlin: Wo begegnen Sie Ihrer Klientel?
Private Netzwerke spielen eine bedeutende Rolle. Über zwei Drittel der Geschäfte vermitteln wir jedoch an Kunden, deren Gesuch wir bei uns vorgemerkt haben.
Wie hoch ist Ihr persönlicher Provisionsanteil bei THE ONE?
Wir arbeiten in einen Topf. So ziehen alle Mitarbeiter am selben Strang. Das garantiert die bestmögliche Betreuung und die besten Ergebnisse.
Die lustigste Anekdote, die Sie jemals beim Verkauf eines Objekts erlebt haben?
Ich war gerade mit Kunden in einer sehr luxuriösen Villa im besten Bogenhausen und habe den Masterbereich präsentiert, als plötzlich die Eingangstür aufspringt und Polizisten das Haus stürmen. Mit gezückten Pistolen und laut rufend: »Polizei!« Der Kunde hatte wohl einen der Panikknöpfe gedrückt, obgleich wir ihn mehrmals darauf hingewiesen hatten.
