16. März 2016 / FOCUS Spezial

Immobilien Atlas 2016

Die besten Wohnlagen Deutschlands // 100 Top-Makler im Vergleich

Im Süden liegen die Kaufwerte für Wohnungen und Häuser nah beieinander: Das Preiswachstum ist hier am stärksten. München bleibt das teuerste Pflaster zum Wohnen. Das Angebot in Top-Lagen ist knapp, also profitieren die Nachbarviertel von einer wachsenden Nachfrage und steigenden Preisen – für Kauf- und Mietobjekte gleichermaßen. Die Wirtschaft brummt, der Zuzug nach München bleibt ungebrochen. Vergangenes Jahr hat die Landeshauptstadt die 1,5-Millionen-Marke geknackt.

Münchens Immobilienpreise steigen und steigen – seit 2009 durchschnittlich pro Jahr um zehn Prozent. „Da es hier keine Industriebranchen wie in Berlin gibt, werden Flächen für den Wohnraumbebauung knapp“, beobachtet Detlev von Wangenheim, Chef des Maklerhauses Duken & v. Wangenheim. Ein Ein- oder Zweifamilienhaus kostet mindestens eine Million Euro. Ausnahmeobjekte in Top-Lagen erzielen das Zwei- bis Dreifache.

Das aktuelle Preisniveau bleibt nach von Wangenheims Ansicht 2016 vorerst konstant. Der Makler prognostiziert jedoch mittelfristig einen Wandel für den Markt: „München verliert durch das hohe Preisniveau seine ursprüngliche Zielgruppe – die Familien.“ Diese Klientel dränge zunehmend in die umliegenden Gemeinden. „Und die sind attraktiv, weil in puncto Infrastruktur gut aufgestellt.“

Die Mietpreise steigen dennoch weiter: Laut Immobilienverband IVD allein von Frühjahr bis Herbst 2015 für neue Reihenmittelhäuser und Doppelhaushälften im Bestand um 2,4 beziehungsweise 2,2 Prozent; für Wohnungen um  bis zu 1,4 Prozent.

Alt-Bogenhausen – Im Edelviertel sind Höchstpreise Standard

Unter einer Million Euro? Unmöglich! Unter zwei Millionen Euro? Mit Glück – vielleicht! Wer sich eine Immobilie in Münchens Premium-Vierteln Alt-Bogenhausen und Herzogpark kaufen will, muss gut betucht sein. Das mondäne Gebiet mit seinen luxuriösen Villen und exquisiten Mehrfamilienhäusern verlangt Interessenten regelmäßig Preise zwischen 12.000 und 18.000 Euro je Quadratmeter ab.

Erst jüngst legte ein Käufer knapp 19.000 Euro pro Quadratmeter hin, um sich ein 1.845 m² großes Grundstück samt Villa zu sichern. „Das sind schon spektakuläre Ausreißer“, erklärt Makler von Wangenheim. Allerdings ließe sich in dem Luxusviertel auch kein Neubau mehr finden, bei dem der Quadratmeterpreis unter 10.000 Euro läge.

Daran ändere auch das neu entstandene Quartier im nördlichen Herzogpark an der Grenze zu Oberföhring nichts: Auf dem 30 Hektar großen Gelände der ehemaligen Prinz-Eugen-Kaserne entstehen in den nächsten Jahren etwa 1.800 Wohnungen, 450 davon als ökologische Mustersiedlung.

Denning & Englschalking – Rasante Preissprünge im Osten der Stadt

Die mancherorts noch dörflich geprägten Straßenzüge mit ihren schmucken Vorgärten lockten bisher Interessenten an, die für ihr Wohneigentum keine Höchstpreise bezahlen wollten. Das hat sich deutlich verändert: In der Soldauer Straße in Denning beispielsweise kletterten die Preise in den Jahren 2010 bis 2014 um knapp 60 Prozent. Immer mehr Grundstücke kosten mehr als 4.000 EUR/m². Bei Neubauten legen Käufer in der Regel zwischen 7.500 und 10.000 EUR/m² auf den Tisch.

Ein ähnliches Bild zeigt sich in Englschalking: Als ein Bauträger im Herbst 2014 den Neubau von 20 Eigentumswohnungen in der Brodersenstraße ausschrieb, dauerte es nicht lange, bis er die Appartements für rund 6.500 Euro pro Quadratmeter verkauft hatte. „Inzwischen sind in Englschalking schon Quadratmeterpreise von 6.800 bis 9.500 Euro üblich“, zeigt Makler von Wangenheim die rasante Preisentwicklung in dem Viertel auf. Wer hier mietet, muss mit Kosten zwischen elf und 22 Euro je Quadratmeter kalkulieren.

Pasing – Immer noch fast eine eigene Stadt für sich

Die einst eigenständige Stadt verfügt immer noch über eine außergewöhnliche Infrastruktur, und es wird viel gebaut. Wer eine Eigentumswohnung in Pasing kauft, muss im Schnitt mit 4.300 Euro je Quadratmeter rechnen. Damit steigen dort die Kaufpreise um etwa 13 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. In guten Lagen, beispielsweise in der Varnhagen oder der Scapinellistraße, fordern die Verkäufer allerdings auch deutlich mehr als 6.000 EUR/m². Mieter müssen mit 17 bis 18 EUR/m² rechnen.

Giesing – Das Viertel ist im Aufwind, es wird viel gebaut

Viele sehen Giesing schon als das nächste In-Viertel Münchens. Das traditionelle Arbeiterquartier – Heimat des Zweitligavereins TSV 1860 und von Fußballkaiser Beckenbauer – macht sich chic. Entlang der Hauptverkehrsader Mittlerer Ring ist es immer noch laut und ungemütlich, dahinter wird es schnell deutlich teurer.

Auf dem ehemaligen Gelände der Firma Osram an der Hellabrunner Straße sollen bald die Bagger anrücken: Hier wird ein komplett neues Wohnquartier für etwa 850 Einwohner entstehen mit ca. 370 Wohnungen, öffentlichen und privaten Grünflächen, wohnverträglichem Gewerbe und Kindergärten. Das dürfte das Viertel weiter aufwerten. Erste Reaktionen lassen sich jetzt schon erkennen: Der durchschnittliche Kaufpreis ist im Vergleich zum Vorjahr um 22 Prozent gestiegen und liegt derzeit bei 4.800 Euro pro Quadratmeter. Wer sich in Giesing als Mieter niederlässt, muss ebenfalls tiefer in die Tasche greifen: Mit durchschnittlich 12,90 Euro je Quadratmeter haben sich die Mietpreise um vier Prozent gegenüber dem vergangenen Jahr leicht verteuert.

Riem – Moderate Preise am östlichen Stadtrand

Das kleine Viertel am östlichen Stadtrand ist noch einer der wenigen Stadtteile Münchens, in denen der durchschnittliche Quadratmeterpreis unter 5.000 Euro liegt: bei 4.600 Euro, wie die Experten von Immobilienscout24 errechneten. Damit blieben die Kaufpreise gegenüber dem Vorjahr nahezu unverändert. Wer mietet, zahlt im Schnitt 12,60 Euro je Quadratmeter und damit sogar sieben Prozent weniger als im Jahr zuvor.

Riem ist durch die Autobahn A94 geteilt in den traditionellen Ortskern und die neue „Messestadt“ auf dem Gelände des ehemaligen Flughafens. Dort sind in den vergangenen Jahren auf 550 Hektar Wohnungen entstanden, dazu ein großer Park samt Badesee und Rodelhügel. Ein Kritikpunkt war lange die mäßige Infrastruktur. Inzwischen jedoch hat sich in dem Viertel vieles positiv weiterentwickelt.

Autor: Steffi Sammet